¿Cómo proceder en la venta de un elemento común de una Comunidad de Propietarios?

05 Ago, 2020

¿Cómo proceder en la venta de un elemento común de una Comunidad de Propietarios? Breve estudio de las operaciones a realizar, las mayorías exigibles y las incidencias del propio negocio jurídico.

¿Cómo proceder en la venta de un elemento común de una Comunidad de Propietarios?

Partamos de la base de que la propia Comunidad de Propietarios puede, perfectamente, vender un elemento común no esencial del inmueble; como, por ejemplo, puede ser un cuarto de bicicletas.

 

Para ello, es vital conseguir el cambio de la naturaleza: Hacemos referencia al cambio en la atribución, pasando de ser elementos comunes no privativos, a disponer de un carácter privativo. Huelga decir, no cabe  la desafectación de aquellos elementos de los cuales depende la subsistencia y la integridad constructiva del edificio.

El acuerdo que en este sentido debe alcanzarse debe ser unánime y debe ser consensuado entre los propietarios del inmuble, al ser aplicable el art. 17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, que recoge expresamente: "Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación".

 

En cuanto a los requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad, existen, afortunadamente, resoluciones de la Dirección General del Registro y del Notariado que apuntalan este particular negocio jurídico. Así, en su resolución de 24 de abril de 2014 se determina que la desafectación y posterior disposición de elementos comunes de la comunidad se trata de un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad en virtu del art. 16.1 de la mentada Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal: "La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación".

De tal forma que la calificación que se efectúe por el Registrador de la Propiedad solo podrá versar sobre la comprobación del cumplimiento de los requisitos establecidos en dicha norma; única y expresamente, sin poder exigirse un consentimiento individualizado de los propietarios, ni tampoco la constancia del acuerdo en soporte de documento público.
 

La misma resolución apunta, que la desafectación de elementos comunes no es un acto del cual ostenta competencia la Junta, como  órgano colectivo de la comunidad de propietarios, "pudiendo fijar las cuotas de propiedad del nuevo elemento privativo, con el consiguiente reajuste proporcional de las demás cuotas".

 

Última edición: Ago, 2020